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開盛太陽廣場(chǎng)全程營銷戰(zhàn)略總綱
作者：佚名 時(shí)間：2006-1-18 字體：[大] [中] [小]
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第一篇 項(xiàng)目分析
前言
一、投資分析…………………………………………………………………………………………………6
1、商業(yè)環(huán)境
2、商鋪投資特點(diǎn)
3、商鋪投資者
二、項(xiàng)目SWOT…………………………………………………………………………………………………9
1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Superiority）
2、項(xiàng)目劣勢(shì)(Weakness)
3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)(Opportunity)
4、項(xiàng)目威脅點(diǎn)(Threat)
三、項(xiàng)目綜合分析結(jié)論………………………………………………………………………………………13
第二篇 項(xiàng)目定位
一、綜合目標(biāo)群體定位………………………………………………………………………………………14
1、投資者定位
2、消費(fèi)者定位
二、項(xiàng)目營銷定位……………………………………………………………………………………………16
第三篇 商業(yè)規(guī)劃及產(chǎn)品提升
一、商業(yè)規(guī)劃定位…………………………………………………………………………………………21
1、項(xiàng)目概念定位
2、項(xiàng)目零售品消費(fèi)者定位
3、項(xiàng)目經(jīng)營理念
4、項(xiàng)目功能定位
5、項(xiàng)目經(jīng)營模式定位
6、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃
7、經(jīng)營商品及價(jià)格定位
8、項(xiàng)目經(jīng)營策略定位
9、項(xiàng)目經(jīng)營管理原則
二、項(xiàng)目提升…………………………………………………………………………………………………29
（一）軟件提升
1、項(xiàng)目概念提升
2、項(xiàng)目經(jīng)營提升
3、專業(yè)管理公司的介入
（二）硬件提升
1、主力商家的引進(jìn)及分層主題商場(chǎng)的設(shè)置
2、完善的硬件配套設(shè)施
第四篇 項(xiàng)目營銷執(zhí)行策略
一、項(xiàng)目整體運(yùn)營模式……………………………………………………………………………………32
二、銷售實(shí)施策略…………………………………………………………………………………………34
1、五點(diǎn)一線整合攻擊手法營銷策略
2、項(xiàng)目營銷渠道策略
3、營銷價(jià)格策略
三、產(chǎn)品營銷時(shí)間段劃分及策略…………………………………………………………………………37
1、項(xiàng)目形象的樹立——蓄水期
2、項(xiàng)目形象的拓展——開盤期
3、項(xiàng)目形象的確立——強(qiáng)銷期
4、項(xiàng)目形象的完善——持銷期
四、廣告策略………………………………………………………………………………………………42
1、廣告?zhèn)鞑シ绞?BR>2、廣告時(shí)間段劃分和訴求重點(diǎn)
3、項(xiàng)目市場(chǎng)形象推廣
4、廣告營銷費(fèi)用建議
五、后期文件內(nèi)容列附……………………………………………………………………………………47
前 言
首先感謝貴公司對(duì)本道的信任，有機(jī)會(huì)參與貴公司開盛項(xiàng)目，我們深感榮幸，相信通過我們雙方緊密的合作，會(huì)為雙方在未來建立更進(jìn)一步的合作關(guān)系奠定良好基礎(chǔ)。基于此，現(xiàn)將本道對(duì)貴公司開盛項(xiàng)目的全案營銷戰(zhàn)略總綱提交貴方。同時(shí)，為了能使貴公司開盛項(xiàng)目全面成功，我們?cè)诖艘笄衅谕p方未來工作的緊密配合,這樣雙方工作才更具目標(biāo)性。我們共同的目標(biāo)-------
將“開盛太陽廣場(chǎng)”打造成為整個(gè)中衛(wèi)縣內(nèi)規(guī)模最大、設(shè)施最完善、經(jīng)營理念最新、經(jīng)營模式最靈活的綜合類大型購物中心。
第一篇 項(xiàng)目分析
一、投資分析
1、商業(yè)環(huán)境
A.以中衛(wèi)現(xiàn)有的商業(yè)狀況及消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)普遍滯后，需要得到全面的調(diào)整。
B.從商品結(jié)構(gòu)、購物環(huán)境、商場(chǎng)形象甚至樓層分布來看，中衛(wèi)現(xiàn)有各大商場(chǎng)均缺乏準(zhǔn)確的定位和固定的客戶群。
C.現(xiàn)有代表性商業(yè)--鼓樓百貨、人民百貨、金世紀(jì)百貨業(yè)種有并存狀態(tài)，傳統(tǒng)百貨商品重復(fù)雷同、無產(chǎn)品特色且無市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
D.中衛(wèi)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生改變后，這種局勢(shì)顯然不能迎合社會(huì)及購買力的進(jìn)步。
E.在對(duì)整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析后，結(jié)論如下：誰填補(bǔ)了大型綜合購物中心--流行百貨、超市、主題商場(chǎng)、專業(yè)店、專賣店的空缺，誰就可以在中衛(wèi)商業(yè)市場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。
2、商鋪投資特點(diǎn)
A．商鋪投資的穩(wěn)定性特點(diǎn)
投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對(duì)較短。而商鋪的租約通常為1至3年或更長(zhǎng)。承租戶對(duì)商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增客觀保證了商鋪長(zhǎng)期的收益增長(zhǎng)。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。
B．商鋪增值的特點(diǎn)
商鋪投資是一個(gè)長(zhǎng)期過程，它不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長(zhǎng)是必然的。長(zhǎng)期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價(jià)值還可以相對(duì)準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價(jià)值正所謂是無價(jià)之物。
C．商鋪投資回報(bào)率較高
與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤(rùn)率高。購買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價(jià)值提升成為必然。
商鋪?zhàn)饨鹗找嬷猓鞯纳啼佂顿Y者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價(jià)升值到一定水平時(shí)及時(shí)賣出，完成該商鋪的全部投資過程。
D．商鋪的投資潛力
目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念正在全面普及，而中衛(wèi)的商業(yè)鋪位與住宅的價(jià)格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場(chǎng)的4∶1～5∶1，可見商鋪價(jià)格還有較大的上漲空間。我國加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機(jī)構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對(duì)于商鋪的“圈地運(yùn)動(dòng)”。
3、商鋪投資者
商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通常會(huì)做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個(gè)經(jīng)營商，自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個(gè)商鋪。這中間有55%的人是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人僅為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。
一個(gè)可信的投資方向和投資載體，最能吸引中衛(wèi)投資者的眼光。商鋪投資市場(chǎng)的熱點(diǎn)可能在整個(gè)盤中突出，盤面一方面要具有較高的素質(zhì)，另一方面，發(fā)展商還應(yīng)具備靈活的市場(chǎng)應(yīng)變能力和高超的推廣策略。從街頭詢問及抽樣調(diào)查分析，中衛(wèi)投資者普遍希望這座新建起的開盛廣場(chǎng)在結(jié)構(gòu)、樓層分布、銷售模式、經(jīng)營方式及理念方面都不要重復(fù)現(xiàn)有的其他商場(chǎng)模式，經(jīng)過在意向投資者中的詳細(xì)調(diào)查，結(jié)論如下：
A．投資者要求商鋪配套設(shè)施方面：83%的人希望設(shè)超市；76%的人希望商鋪內(nèi)設(shè)有扶梯、貨梯；63%的人希望有中央空調(diào)；66%的人希望商鋪內(nèi)具有專業(yè)商業(yè)公司管理。
B、投資者要求的商鋪面積：商鋪購買者以面積為30～49 m²的需求者為主，占45.5%，其次是10～29 m²,占27.3%。
C、投資者要求的商鋪價(jià)格：中衛(wèi)投資者心目中商鋪價(jià)位是每平方米3000元以下,占50%，另有40.9%的投資者表示可以接受3000～6000元/ m²的價(jià)格，表示可以接受8000元/ m²以上價(jià)格的僅占9.1%。
D、投資者要求的付款方式：銀行按揭已成為投資者的首選付款方式。投資者心目中商鋪的理想總價(jià)是10～29萬元，占47.6 %,理想的付款方式是銀行按揭(52.9%)和分期付款(31.5%),最感興趣的按揭方式是7成10年(42.2%)。
商鋪?zhàn)鳛橘I家的經(jīng)營用地，具有增值價(jià)值，同時(shí)又存在相當(dāng)?shù)慕?jīng)營成本回報(bào)率的風(fēng)險(xiǎn)。因此，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的發(fā)展商會(huì)讓專業(yè)的策略提供商和專業(yè)的商業(yè)管理公司經(jīng)營管理商鋪。
二、項(xiàng)目SWOT
1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Superiority）
①鉆石區(qū)位龐大人流量及巨大升值潛力
開盛廣場(chǎng)位居北大街鉆石商圈內(nèi)的龍頭位置，占據(jù)中衛(wèi)縣中心最繁華的黃金區(qū)位。
②專業(yè)策略提供商
本道策劃?rùn)C(jī)構(gòu)以其多年豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及獨(dú)特、新穎、實(shí)用的操盤手法對(duì)開盛廣場(chǎng)整體項(xiàng)目的策劃及跟蹤服務(wù)。
③全產(chǎn)權(quán)嶄新經(jīng)營理念
開盛廣場(chǎng)項(xiàng)目，本道提出的全產(chǎn)權(quán)式的商鋪經(jīng)營模式在整個(gè)中衛(wèi)地區(qū)業(yè)界尚屬首次，嶄新理念引導(dǎo)本地商鋪經(jīng)營的二次創(chuàng)業(yè)。
④名家機(jī)構(gòu)的專業(yè)管理
開盛廣場(chǎng)將是中衛(wèi)地區(qū)首家引進(jìn)專業(yè)商業(yè)管理公司管理的大型商業(yè)購物中心。
⑤項(xiàng)目超大規(guī)模及自助完善的配套設(shè)施
開盛廣場(chǎng)項(xiàng)目從建筑規(guī)模、內(nèi)部結(jié)構(gòu)體系及業(yè)態(tài)劃分等方面都榮登中衛(wèi)商業(yè)之榜首。項(xiàng)目硬件、軟件配套齊全，為消費(fèi)者提供一個(gè)良好優(yōu)質(zhì)的購物空間。
⑥項(xiàng)目開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐臉I(yè)界影響力及良好信譽(yù)度
開盛廣場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)商在中衛(wèi)本地經(jīng)商多年，實(shí)力較強(qiáng)，在本地居民群體中擁有良好的信譽(yù)度和支持度。
2、項(xiàng)目劣勢(shì)(Weakness)
①所在縣區(qū)地理位置相對(duì)偏避
②所在縣區(qū)物流滯后，交通不便
③所在縣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相對(duì)較緩慢
④所在縣區(qū)超前消費(fèi)意識(shí)淡薄
3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)(Opportunity)
①政策支持---撤縣設(shè)市
據(jù)國家有關(guān)部門及當(dāng)?shù)卣雠_(tái)的相關(guān)文件（計(jì)劃性草案）獲悉，明年十月中衛(wèi)將撤縣設(shè)市。
②項(xiàng)目的可塑性及前瞻性
開盛廣場(chǎng)項(xiàng)目是整個(gè)中衛(wèi)縣內(nèi)規(guī)模最大、配套設(shè)施最完善、經(jīng)營理念最新、經(jīng)營模式最靈活的Shopping Mall，目前業(yè)界其它百貨商場(chǎng)無法與之抗衡，在此平臺(tái)上項(xiàng)目本身需進(jìn)一步完善發(fā)展，使開盛廣場(chǎng)處于商業(yè)領(lǐng)袖地位，成為中衛(wèi)地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目。
③旅游資源帶動(dòng)巨大客流
隨著中衛(wèi)地區(qū)旅游資源的前期擴(kuò)建與后期開發(fā)工作不斷前進(jìn)，中衛(wèi)縣將成為整個(gè)寧夏地區(qū)甚至全國的旅游重鎮(zhèn)，國內(nèi)外賓客將源源不斷的涌入中衛(wèi)這個(gè)富有活力的城市。
④縣區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體蓬勃發(fā)展
以寧夏香山酒業(yè)、美利紙業(yè)等大型企業(yè)集團(tuán)為首的縣區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體穩(wěn)步發(fā)展，不斷帶給整個(gè)中衛(wèi)縣新的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
4、項(xiàng)目威脅點(diǎn)(Threat)
①老牌商場(chǎng)短期內(nèi)依占市場(chǎng)份額
鼓樓百貨、人民百貨、金世紀(jì)百貨、文昌購物中心等老牌商場(chǎng)短期內(nèi)在中衛(wèi)居民心目中仍占據(jù)主要地位，開盛廣場(chǎng)進(jìn)駐中衛(wèi)消費(fèi)者心理市場(chǎng)還需短暫的時(shí)間和過程。
②城市發(fā)展后帶動(dòng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈
在中衛(wèi)縣經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的大環(huán)境下，業(yè)內(nèi)各百貨商場(chǎng)將各顯其能，追逐開盛廣場(chǎng)的經(jīng)營手法，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，爭(zhēng)奪消費(fèi)群體。
③鄰近省會(huì)城市銀川對(duì)中高檔消費(fèi)商品的壟斷性
由于中衛(wèi)縣內(nèi)商業(yè)界整體服務(wù)意識(shí)不健全，業(yè)態(tài)陳舊，劃分不合理，缺乏品牌產(chǎn)品的引進(jìn)，致使中衛(wèi)中、高收入的消費(fèi)群體消費(fèi)區(qū)域轉(zhuǎn)向相鄰的銀川等地。
④投資者思想觀念轉(zhuǎn)變較慢
開盛廣場(chǎng)商鋪投資者由傳統(tǒng)承包租賃的投資觀點(diǎn)，轉(zhuǎn)變?yōu)橘徶矛F(xiàn)代產(chǎn)權(quán)式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的全新投資理念，思想觀念轉(zhuǎn)變速度較慢，還需進(jìn)一步進(jìn)行引導(dǎo)。
三、項(xiàng)目綜合分析結(jié)論
1、根據(jù)中衛(wèi)縣城的總體規(guī)劃，人們的物質(zhì)需求和文化娛樂業(yè)并未形成區(qū)域性的劃分。由于中衛(wèi)縣群眾受到經(jīng)濟(jì)條件和投資意識(shí)的限制，投資者都將投資定位在商業(yè)經(jīng)營。
2、中衛(wèi)主要商場(chǎng)業(yè)種相對(duì)齊全，業(yè)態(tài)普遍滯后。從商品結(jié)構(gòu)、購物環(huán)境、商場(chǎng)形象及樓層分布來看，現(xiàn)有的商場(chǎng)均缺乏準(zhǔn)確的定位及固定的客戶群。各商場(chǎng)貨品重復(fù)、雷同且無特色，中、高檔消費(fèi)品在業(yè)內(nèi)目前還是空白，消費(fèi)者買不到高品質(zhì)、高檔次的東西，同類商品無參照價(jià)格。
3、開盛廣場(chǎng)將改變整個(gè)中衛(wèi)的傳統(tǒng)投資理念，以一種對(duì)財(cái)富負(fù)責(zé)，充分利用現(xiàn)有的財(cái)富去創(chuàng)造更多財(cái)富的態(tài)度，送給中衛(wèi)居民一個(gè)全新的投資理念。
4、開盛廣場(chǎng)集黃金區(qū)位、超大規(guī)模、投資低門檻、領(lǐng)先業(yè)態(tài)、統(tǒng)一專業(yè)管理、景觀購物為一體，以保障商鋪投資者收益為根本出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)帶給投資者巨大的商鋪升值空間及穩(wěn)定高效的回報(bào)率。投資開盛廣場(chǎng)將是中衛(wèi)百姓家庭超前的新投資計(jì)劃，它將引導(dǎo)中衛(wèi)商業(yè)消費(fèi)新時(shí)尚，構(gòu)建中衛(wèi)商界中貨品和服務(wù)超全的商業(yè)航母！
第二篇 項(xiàng)目定位
一、綜合目標(biāo)群體定位
1、投資客戶群定位
◇商鋪投資者將為縣區(qū)內(nèi)中老年結(jié)構(gòu)及有一定貨幣積蓄的中高層居民群體。
◇自用型客戶占60％，投資型客戶占40％。
◇商鋪投資作為一種較穩(wěn)健型的投資模式，較適合以投資置業(yè)獲得固定期限，可保證回報(bào)的理智穩(wěn)健型投資者。同類案例操作實(shí)踐證明，中老年人群較青年族群成交更為踴躍。
◇由以下客戶群定位我們可以看到，開盛廣場(chǎng)將成為全民投資型項(xiàng)目；
A．項(xiàng)目所在地周邊客戶
熟悉并看好此區(qū)域升值潛力的一些高收入人士，年齡大約介于30--55歲之間，已有一定事業(yè)基礎(chǔ)，并希
望事業(yè)更進(jìn)一步發(fā)展。
B. 生意人
具相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，本身就是非常內(nèi)行和做生意者，擁有或租有商鋪，頭腦精明，商鋪知識(shí)經(jīng)驗(yàn)皆豐富，對(duì)商鋪?zhàn)钣行枨螅蚣毙钄U(kuò)張生意，或擴(kuò)展規(guī)模，或由租轉(zhuǎn)為自買自用，他們是最有興趣和實(shí)力的買家，也即我們的誠意客戶。各年齡段都有，中輕年為主。
C．普通市民投資客戶
此類客戶往往具一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，喜歡面積較小的商鋪和柜臺(tái)，因?yàn)橘Y金投入小，風(fēng)險(xiǎn)小，投資可行性高。能接受較高樓層的商鋪和內(nèi)鋪柜臺(tái)，對(duì)是否臨街的要求不高。對(duì)升值潛力認(rèn)同，對(duì)現(xiàn)樓有信心保證，對(duì)樓花物業(yè)則心存疑惑。重發(fā)展商、經(jīng)營商、代理商的實(shí)力與信譽(yù)。年齡介于25--55歲，要求價(jià)錢合理，付款輕松，感覺投資商場(chǎng)具備相當(dāng)投資空間，因此比較注重商場(chǎng)包裝等美觀及優(yōu)勢(shì)。
D．家庭主婦類
比較保守，對(duì)股票投資（近幾年持續(xù)低迷已興趣漸無）及其他高風(fēng)險(xiǎn)投資排斥，有私房錢又不甘寂寞，喜歡較穩(wěn)健的投資渠道。
E．退休人士
這批潛在目標(biāo)買家?guī)缀跬诵莼蛞淹诵蓦A段，雖然較為保守及謹(jǐn)慎，但有頭腦和經(jīng)驗(yàn)，見多識(shí)廣，知道投資商鋪的益處。
二、項(xiàng)目營銷定位
寧夏首個(gè)托管式商鋪操作結(jié)論性定位---托管式商鋪推向市場(chǎng)并要獲得成功。分析起來，顧客接受并購買會(huì)因?yàn)樗拇罄碛桑?BR>1）認(rèn)可物業(yè)本身的價(jià)值；
2）了解、認(rèn)可托管式投資的方式與操作者；
3）對(duì)經(jīng)營有信心；
4）認(rèn)為有利可圖。
一般的商鋪銷售模式，賣的只是物業(yè)價(jià)值，托管式商鋪多出了三個(gè)賣點(diǎn)，這也是托管式商鋪將會(huì)火爆的原因。所以，在商鋪物業(yè)價(jià)值不利的情況下，采取托管式的模式，增加賣點(diǎn)。不過托管式商鋪的成功，萬變不離其宗，都離不了這四個(gè)基本點(diǎn)。這四個(gè)點(diǎn)相輔相成，形成綜合優(yōu)勢(shì)支持銷售，但在不同的項(xiàng)目，每個(gè)點(diǎn)的側(cè)重情況有所不同。
我們通過專業(yè)的分析，得出結(jié)論：
開盛太陽廣場(chǎng)托管式商鋪操作要確保成功，要做好以下這四個(gè)方面：
1）挖掘提升物業(yè)價(jià)值；
2）用有力商業(yè)概念來真正增加顧客對(duì)經(jīng)營的信心。這個(gè)商業(yè)概念和地段相合，對(duì)物業(yè)價(jià)值能起到點(diǎn)睛的功效；
3）解釋投資模式，化不利為有利。釋放投資熱情；
4）為顧客設(shè)計(jì)適合的有吸引力的投資計(jì)劃。
●但為確保上述四個(gè)方面的成立，我們必須確保的、最重要的就是——產(chǎn)權(quán)，是投資物業(yè)最基本的前提，也是永久權(quán)益的保障。如果沒有了產(chǎn)權(quán)，投資物業(yè)也就失去了原本具有的意義。開盛Shopping Mall托管式商鋪將會(huì)是傳統(tǒng)商鋪的全新升級(jí)版本，因?yàn)槠澉攘υ谟冢?BR>①短時(shí)間的實(shí)行經(jīng)營權(quán)托管。
②將鋪位分割成小面積的單位出售，投資者可以根據(jù)自身的實(shí)力靈活機(jī)動(dòng)的投入資金，獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)。
③經(jīng)營則委托有豐富商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營公司統(tǒng)一經(jīng)營，經(jīng)營公司和各品牌商家合作，利用其先進(jìn)管理保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報(bào)。
④獨(dú)立產(chǎn)權(quán)經(jīng)營模式示意---低門檻、高收益。
本道觀點(diǎn)：一個(gè)可信的投資方向和投資載體，才能吸引投資者及消費(fèi)者。
⑤低門檻示意——在投資者選擇由管理公司托管的前提下，預(yù)付兩年租金。
購買二層約20平方米價(jià)值10萬元的托管商鋪，首期款四成，十年按揭---（模擬圖表）以下購鋪方案：
商鋪面積單 價(jià)總 價(jià)假設(shè)每平米年租金兩年租金一次性支付實(shí)際首付款銀行年供款
20平米5000/平米10萬元437.5元/平米/年17500元22500元約7907元/年
☆立收兩年租金：如果購買開盛托管商鋪，在買下商鋪的同時(shí)，馬上可以一次性收回接近于商鋪總價(jià)值17.5%的兩年租金，即：17500元。
☆首期只需付出近2.3萬元：您首期只需付出2.3萬元就可以輕松擁有這個(gè)價(jià)值十萬元，20平米的商鋪。
☆以租養(yǎng)供，輕松買鋪：五年內(nèi)，每年固定租金回報(bào)8750元（假設(shè)沒有升值情況），以租養(yǎng)供，輕輕松松。
⑥高收益示意------托管商鋪在商業(yè)環(huán)境良性的發(fā)展中，將為投資者帶來巨大贏利。
購買二層約20平方米價(jià)值10萬元的托管商鋪---（模擬圖表）以下回報(bào)提示：
商鋪面積總 價(jià)5年內(nèi)回報(bào)假設(shè)15年內(nèi)回報(bào)假設(shè)30年內(nèi)回報(bào)實(shí)際總付款備 注
20平米10萬元43750元144375元341250元38314元前述回報(bào)未計(jì)算變現(xiàn)回報(bào)
☆假設(shè)五年內(nèi)租金不遞增：如果購買開盛托管商鋪，在買下商鋪的五年內(nèi)可獲得近4.4萬元回報(bào)，五年半內(nèi)不用向銀行支付月供款；
☆假設(shè)五年后十五年內(nèi)租金僅遞增15%：每月固定租金回報(bào)838.5元；
☆假設(shè)十五年后三十年內(nèi)租金僅遞增50%：每月固定租金回報(bào)1093.75元；
☆假設(shè)五年后希望變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓：以商鋪價(jià)值每年5%增值計(jì)，總價(jià)值可達(dá)12.8萬+已收取租金4.37萬-實(shí)際付款3.83萬-銀行余下未供款約3.95萬=實(shí)際獲利9.39萬元。由此得出回報(bào)率：實(shí)際獲利9.39萬/實(shí)際付款3.83萬=245%，年回報(bào)率約30%
注：開盛太陽廣場(chǎng)托管式兩年內(nèi)除個(gè)人所得稅之外的其它所有稅收全部由開發(fā)商承擔(dān)。
第三篇 商業(yè)規(guī)劃及產(chǎn)品提升
一、商業(yè)規(guī)劃定位
1、概念定位
根據(jù)本商鋪的特點(diǎn)，及周邊商業(yè)人流、環(huán)境等因素再加上商業(yè)管理的引入，本項(xiàng)目商業(yè)定位為：
集購物、休閑、餐飲一體的綜合性大型現(xiàn)代化購物中心（Shopping Mall）。
注解：Shopping Mall{Startup Hope(開啟希望) Overlooking Pacesetting Plaza（俯瞰購物中心之先導(dǎo)） Initiate New Ground（占據(jù)新平臺(tái)） --- Modern Atmosphere(現(xiàn)代氛圍) Luxurious Leader(領(lǐng)袖豪華)}------起源于歐美的先進(jìn)零售商業(yè)模式，以大規(guī)模，所經(jīng)營、服務(wù)的項(xiàng)目全而著稱。2000年中國首家Shopping Mall銅鑼灣廣場(chǎng)在深圳面市，3年來經(jīng)營火爆。中國消費(fèi)者亦逐漸接受了這一新理念，Shopping Mall的普及是必然趨勢(shì)。
本道在經(jīng)過專業(yè)的調(diào)查摸底后得出結(jié)論：開盛太陽廣場(chǎng)商業(yè)概念定位應(yīng)是----適度超前、具有城市風(fēng)景的大型時(shí)尚購物中心“Shopping Mall”。
典型案例見附件六
2、項(xiàng)目零售品消費(fèi)者定位
零售品消費(fèi)主流定位為擁有中衛(wèi)縣80%財(cái)富的20%居民，是中衛(wèi)縣內(nèi)的中高端消費(fèi)群體。
①主群體：政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、各類業(yè)主、各私營企業(yè)主、城市品牌追逐一族、學(xué)生、過往客商、旅游賓客、中高收入家庭、灰色收入者。
②次群體：城市及鄉(xiāng)村居民。城市內(nèi)職業(yè)工作者,企業(yè)員工,自由打工者，轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)的生活群體。
3、項(xiàng)目經(jīng)營理念
開盛廣場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)模式以“改變中衛(wèi)人投資理念”為主導(dǎo)，形成整個(gè)中衛(wèi)城區(qū)百姓的“一站式”購物天堂，海闊天空，任游任逛。她將引導(dǎo)中衛(wèi)縣甚至整個(gè)銀南地區(qū)商鋪前沿創(chuàng)新理念，掀起一場(chǎng)商鋪地產(chǎn)風(fēng)暴，致力成為中衛(wèi)鉆石商圈內(nèi)，吳中地區(qū)首家具有國際標(biāo)準(zhǔn)和城市風(fēng)景的Shopping Mall。
4、項(xiàng)目功能定位
開盛廣場(chǎng)集購物、餐飲、休閑、娛樂、觀賞等多種綜合功能為一體，是商業(yè)樓群中的標(biāo)志性建筑和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)第一品牌聚集地。項(xiàng)目的實(shí)施會(huì)對(duì)整個(gè)中衛(wèi)商圈帶來全滲透、全履蓋的全新戰(zhàn)略，成為中衛(wèi)百姓購物首選和購物天堂。
5、項(xiàng)目經(jīng)營模式定位
五統(tǒng)一經(jīng)營模式：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一推廣。
6、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃
►商業(yè)功能規(guī)劃
開盛Shopping Mall項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域建筑面積約23000平方米，整個(gè)建筑成框架結(jié)構(gòu)。根據(jù)產(chǎn)品整體狀況及當(dāng)?shù)孛褚庹{(diào)查情況，為達(dá)到廣場(chǎng)整體能夠聚集人流、突出主題、主流線通暢等目的，促進(jìn)產(chǎn)品總體營銷推廣，開盛廣場(chǎng)總體劃分為地上五層，地下一層。具體商業(yè)定位如下：
A方案
樓層分布開盛Shopping Mall商業(yè)業(yè)態(tài)
負(fù)一樓大型超市；
一樓精品百貨，主要分類有黃金珠寶、玉器、男女品牌服飾、化妝品、鐘表、眼鏡、皮具等；
二樓皮鞋、男女時(shí)裝、淑女裝、民族服飾；
三樓床上用品、家居、內(nèi)衣、童裝、玩具、休閑運(yùn)動(dòng)系列；
四樓家電超市、文具、水吧、游樂中心、婚紗攝影、美容美發(fā)、健身中心；
五樓開發(fā)商及管理公司辦公用途！
B方案
樓層分布開盛Shopping Mall商業(yè)業(yè)態(tài)
負(fù)一樓日用品、副食品、文具、家電、家居用品超市；
一樓精品百貨，主要分類有黃金珠寶、玉器、男女品牌服飾、化妝品、鐘表、眼鏡、皮具等；
二樓皮鞋、男女時(shí)裝、淑女裝服飾；
三樓床上用品、家居、內(nèi)衣、童裝、玩具、休閑運(yùn)動(dòng)系列；
四樓城市快餐、水吧、游樂中心、婚紗攝影、美容美發(fā)；
五樓開發(fā)商及管理公司辦公用途！
產(chǎn)品配套功能劃分
樓層分布開盛Shopping Mall配套功能劃分
門前廣場(chǎng)設(shè)停車場(chǎng)，休閑桌椅，廣告位及摩登秀臺(tái)；
中庭立柱設(shè)有形象裝點(diǎn)和精典廣告、品牌商品特賣場(chǎng)等；
一樓總服務(wù)臺(tái)、消防控制中心、收銀臺(tái)；
二樓收銀臺(tái)，洗手間；
三樓母嬰休息室，洗手間，收銀臺(tái)；
四樓洗手間、收銀臺(tái)。
● 理由：
大型購物中心以客流為銷售對(duì)象，客流是它的生命線。購物中心的客流是由購物、休閑、旅游觀賞三個(gè)部分構(gòu)成的。一般情況下各占1/3，但由于休閑，旅游觀賞者存在著即興購買。因此，實(shí)際購物人數(shù)會(huì)適度提升，約占40%。根據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，一般情況下，兒童的疲勞時(shí)間為40～60分鐘，成人為90～150分鐘。按此推算：顧客在商場(chǎng)停留的時(shí)間不會(huì)超過2.5小時(shí)，超過這個(gè)時(shí)間就處在疲勞狀態(tài)，導(dǎo)致顧客離開購物環(huán)境，終止購物活動(dòng)。
由此可見，開盛廣場(chǎng)不僅要商品齊全，設(shè)施完善，服務(wù)上乘，而且要在場(chǎng)內(nèi)設(shè)有眾多的休閑空間、娛樂活動(dòng)和場(chǎng)內(nèi)景觀。顧客可在購物的同時(shí)在廣場(chǎng)內(nèi)就餐、游樂、休閑，這樣就消除了顧客的購物疲勞，延長(zhǎng)了顧客的停留時(shí)間。特別是有小孩的家庭，可以全家前來，大人購物、小孩玩樂，各得其所。這種娛樂購物的方式，目前是中衛(wèi)縣內(nèi)許多百貨商店無可比擬的。
①商業(yè)形式
開盛廣場(chǎng)代表了新型購物中心的發(fā)展趨勢(shì)，具備了其他百貨公司所不具備的多樣性和專業(yè)品牌性。從商鋪面積上看，面積設(shè)置非常靈活，既適合大型商場(chǎng)的商業(yè)形式，有匯聚了專賣店、精品店的經(jīng)營手法。
從經(jīng)營手法上看，開盛廣場(chǎng)把大型購物中心一貫秉承的觀賞購物意識(shí)引進(jìn)到商場(chǎng)經(jīng)營中來，一方面功能分布力求齊全，集餐飲、娛樂、健身、購物、景觀于一體；另一方面強(qiáng)化觀賞意識(shí)，在裝修上追求高質(zhì)地、高品味，吸引了大量人流，隨之而來的便是潛在于其中的巨大消費(fèi)力，投資者自然青睞于此。
②商業(yè)布局
開盛廣場(chǎng)獨(dú)具匠心，人流主動(dòng)線設(shè)于2.5—3米，輔動(dòng)線則設(shè)在1.5—2米，集“通透、快捷”之勢(shì)，使所有的店鋪流線暢通，合理避免視覺盲點(diǎn)及交通死角。所謂“通”，就是商場(chǎng)不同區(qū)域之間都保持了暢通，同一層維持著循環(huán)走道，不同層間則用多部自動(dòng)扶手電梯相連，行人走走、停停、看看，無意間已逛便了商場(chǎng)的每一個(gè)區(qū)域。所謂“透”，就是保持視覺的開闊性，讓來到開盛廣場(chǎng)的顧客經(jīng)常性地在一個(gè)范圍的可視角度內(nèi)，這樣就使每一個(gè)商鋪都具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
③獨(dú)特構(gòu)想
商鋪的內(nèi)部規(guī)劃也是商鋪暢銷與否的重要因素。一些縱深淺、出口多、內(nèi)部間靈活的商鋪是投資者和用家的首選。商鋪的內(nèi)部間隔、空間和出口等的規(guī)劃的靈活合理，商鋪樓層功能規(guī)劃的實(shí)用而富于特色等都是商鋪所必須具備的基本素質(zhì)。
7、經(jīng)營商品及價(jià)格定位
二、三線品牌商品主打，一線品牌商品例附，大眾品牌為輔。以適合本城市中高端消費(fèi)者為宜，商品價(jià)格中檔為主（一定程度上，本地現(xiàn)有低檔商品價(jià)位已突破中檔商品價(jià)位），名牌商品價(jià)格彈性較大，高檔商品價(jià)格擁有巨大的升值空間。
8、經(jīng)營策略定位
①營銷網(wǎng)絡(luò)
幫助商鋪投資者聯(lián)系超市、連鎖店、專賣店、以及周遍市、縣相關(guān)各類商品的批發(fā)供應(yīng)市場(chǎng)，整合物流信息資源，掌握各類商品的市場(chǎng)需求和營銷關(guān)系。
②特色經(jīng)營
開盛Shopping Mall將在不斷發(fā)展壯大的同時(shí)擴(kuò)大對(duì)整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)的影響力，提升業(yè)內(nèi)市場(chǎng)的占有率，并逐漸成熟固化，形成具有專業(yè)化、精品化、規(guī)�；�、現(xiàn)代化的經(jīng)營特色。
③加盟品牌經(jīng)營
逐漸加大廣場(chǎng)品牌經(jīng)營所占比例，提升產(chǎn)品整體品味，增強(qiáng)品牌意識(shí)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，引進(jìn)適合中衛(wèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及當(dāng)?shù)孛袂榈母黝愊盗衅放粕唐罚饾u形成規(guī)模，為開盛廣場(chǎng)整體構(gòu)架注入新的活力。
9、經(jīng)營管理原則
①堅(jiān)持經(jīng)營原則
開盛廣場(chǎng)實(shí)行規(guī)范化管理和精神文明建設(shè)，秉承“信譽(yù)第一、熱情服務(wù)、禮貌待客、文明經(jīng)商”的商業(yè)理念，堅(jiān)持“商戶是主體、顧客是上帝、質(zhì)量是生命、信譽(yù)是根本”的經(jīng)營原則，以增加開發(fā)商的信譽(yù)度、商戶的信心、市場(chǎng)的認(rèn)可度，全面提升開盛廣場(chǎng)的商業(yè)影響力和市場(chǎng)占有率。
②增強(qiáng)項(xiàng)目影響力
收集各種信息資源，首先進(jìn)行短期有效的市場(chǎng)培育，醞釀商機(jī)，作好前期的市場(chǎng)準(zhǔn)備工作，邀請(qǐng)業(yè)界權(quán)威人士和具有一定市場(chǎng)影響力的當(dāng)?shù)孛鲄⒓痈髌诋a(chǎn)品促銷活動(dòng)，使開盛廣場(chǎng)Shopping Mall項(xiàng)目影響力輻射中衛(wèi)縣區(qū)以至整個(gè)銀南地區(qū)。發(fā)展商、投資者、消費(fèi)者之間零距離交流溝通，達(dá)到信息資源共享，增加商機(jī)，相互合作，共同盈利，實(shí)現(xiàn)全贏目標(biāo)。
③強(qiáng)化服務(wù)功能體系
為保證經(jīng)營者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)立中心管理處和中央服務(wù)臺(tái)等管理機(jī)構(gòu)，對(duì)進(jìn)場(chǎng)商品實(shí)行先驗(yàn)后售的辦法，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，并開設(shè)公平交易監(jiān)督臺(tái)，隨時(shí)接受群眾投拆。
④服務(wù)策略
以優(yōu)惠服務(wù)取勝，為了開盛廣場(chǎng)能夠健康向上的發(fā)展，在同行業(yè)中立于不敗之地，廣場(chǎng)協(xié)同治安、消防、工商、稅務(wù)、質(zhì)量監(jiān)督、銀行、郵電、醫(yī)療、衛(wèi)生等部門共同管理，制定了一系列的管理措施，形成了一體化的服務(wù)管理網(wǎng)絡(luò)，開盛廣場(chǎng)一定能夠超越目前市場(chǎng)的發(fā)展，在眾多的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獨(dú)樹一幟。
二、項(xiàng)目提升
（一）軟件提升
１、項(xiàng)目概念提升
突破傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)的所有落后模式，打造適度超前、具有城市風(fēng)景的大型時(shí)尚購物中心“Shopping Mall”。
2、項(xiàng)目經(jīng)營提升
①提高日均人流量，吸引人流為目標(biāo)
A.開盛廣場(chǎng)對(duì)顧客要求要有廣泛的適應(yīng)性。范圍包括：男女老少，各層次消費(fèi)群體。
B.開盛廣場(chǎng)對(duì)顧客要求強(qiáng)烈的吸引力。范圍包括：本地人、外地人、旅游者及商務(wù)人士。
C.開盛廣場(chǎng)將充分利用鼓樓商圈這一區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)展商在前期宣傳推廣活動(dòng)中充分造勢(shì)，擴(kuò)大商界影響力，把商圈人流最大限度地引導(dǎo)到開盛廣場(chǎng)來。
②延長(zhǎng)顧客人均停留時(shí)間為目標(biāo)
A.開盛廣場(chǎng)內(nèi)部設(shè)有多種怡情景觀及書城藝院，使顧客在游逛商場(chǎng)的同時(shí)享受廣場(chǎng)濃厚文化氛圍氣息；內(nèi)部另增設(shè)餐飲娛樂區(qū)，使家庭集體購物群體在消費(fèi)的過程中盡享其樂。
B.開盛廣場(chǎng)外部設(shè)有休閑桌椅及摩登秀臺(tái)，作為廣場(chǎng)的外部景觀，這些設(shè)施更增強(qiáng)了廣場(chǎng)的聚客能力。
③提高日均銷售額及利潤(rùn)為目標(biāo)
A.多元化的價(jià)格策略，實(shí)行商品價(jià)格分割，分高、中、低價(jià)三個(gè)檔次，增設(shè)特價(jià)賣場(chǎng)和促銷活動(dòng)，提高廣場(chǎng)日均營業(yè)銷售額，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。
B．全方位多元化經(jīng)營手法，不同消費(fèi)區(qū)域會(huì)給整個(gè)廣場(chǎng)帶來多個(gè)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
3、專業(yè)管理公司的介入
為將開盛Shopping Mall發(fā)展成為中衛(wèi)乃至整個(gè)銀南地區(qū)規(guī)模經(jīng)營最大、品味層次最高的大型購物中心，加快開盛廣場(chǎng)的建成及運(yùn)營進(jìn)程，徹底改變中衛(wèi)縣商業(yè)市場(chǎng)多、小、散、亂的整體局面，建立科學(xué)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化的可行性管理體制，整頓市場(chǎng)經(jīng)營秩序、安全消防和綜合治理，開盛Shopping Mall引進(jìn)專業(yè)化管理公司是非常有必要的。管理公司、發(fā)展商、投資者通力合作，利用其先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報(bào)。
（二）硬件提升
1、主力商家的引進(jìn)及分層主題商場(chǎng)的設(shè)置
開盛Shopping Mall在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理劃分的前提下，大力引進(jìn)主力商家的進(jìn)駐，以多種廣告方式重點(diǎn)宣傳一、二線品牌商品，以其較強(qiáng)的品牌知名度來帶動(dòng)整個(gè)廣場(chǎng)在百姓心中的影響力，強(qiáng)劣占有消費(fèi)者心理市場(chǎng)份額，以其經(jīng)營特色不同分層劃分主題商場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)層層包圍，以點(diǎn)帶面，擴(kuò)大整體營銷戰(zhàn)果。
2、完善的硬件配套設(shè)施
煙感報(bào)警、消防噴淋滅火、電訊廣播、電腦管理和保安防損等服務(wù)設(shè)施和服務(wù)功能完善，為入駐商戶和廣場(chǎng)顧客創(chuàng)造了安全、舒適的經(jīng)營條件和完美的購物環(huán)境。
開盛廣場(chǎng)的構(gòu)建，以投資者和消費(fèi)群體為核心出發(fā)點(diǎn)，廣場(chǎng)完善的配套設(shè)施及巨大寬廣的經(jīng)營面積開創(chuàng)中衛(wèi)地區(qū)居民投資創(chuàng)富新模式。廣場(chǎng)每層層高五米余，內(nèi)設(shè)冷暖中央空調(diào)、雙向扶梯，專用貨梯等，設(shè)施配套齊全，室內(nèi)購物環(huán)境悠雅通透，設(shè)有多處景觀，并由國內(nèi)著名專業(yè)商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，集購物、休閑、娛樂、觀賞為一體大型購物中心。
第四篇 項(xiàng)目營銷執(zhí)行策略
行軍打仗要運(yùn)籌帷幄，充分了解敵情，這樣才能百戰(zhàn)不殆，決勝于千里之外。開盛Shopping Mall經(jīng)營過程中運(yùn)用各種相關(guān)的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)，就是為了揚(yáng)長(zhǎng)避短、避實(shí)擊虛，以形成操作性極強(qiáng)的、行之有效的、充分發(fā)揮該項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的營銷推廣及銷售實(shí)施方案，從而獲得項(xiàng)目整體項(xiàng)目營銷的成功。
一、項(xiàng)目整體運(yùn)營模式
為了營造開盛廣場(chǎng)整體營銷氣氛，使前期營銷活動(dòng)聚集人氣，根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及未來發(fā)展走勢(shì)、經(jīng)濟(jì)生活水平等等原因，項(xiàng)目的銷售建議如下：開盛廣場(chǎng)整體以售為主，以租為輔；首推負(fù)一層、三、四樓層，帶動(dòng)一、二層的整體推出（五層交付開發(fā)商及專業(yè)管理公司為辦公區(qū)域），引來更多的目標(biāo)客戶群體。
二、銷售實(shí)施策略
1.五點(diǎn)一線整合攻擊手法營銷策略
五點(diǎn)： （1）現(xiàn)場(chǎng)包裝 （2）賣場(chǎng)包裝 （3）媒介推廣
（4）賣場(chǎng)推廣 （5）拜訪推廣
一線：事件營銷動(dòng)線
五點(diǎn)一線整合攻擊手法：提倡與招商目標(biāo)客戶的更多實(shí)效性與時(shí)效性溝通，講究“走出去、請(qǐng)進(jìn)來”，以階段性重點(diǎn)招商活動(dòng)節(jié)點(diǎn)（事件營銷）為引爆點(diǎn)。在全案的銷售控制中，圍繞階段性的事件營銷動(dòng)線配合五大傳播推廣重點(diǎn)形成本案的銷售浪潮。
五點(diǎn)一線形成對(duì)目標(biāo)客戶的立體合圍，在整個(gè)銷售流程中做到滴水不漏、顛覆推廣、精確打擊。
2、項(xiàng)目營銷渠道策略
開盛廣場(chǎng)總體營銷渠道以現(xiàn)場(chǎng)為主，多點(diǎn)突破：
①加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣場(chǎng)導(dǎo)視系統(tǒng)。確�，F(xiàn)場(chǎng)銷售部的主力陣地地位。適時(shí)開辟項(xiàng)目區(qū)域（地點(diǎn)可再行研究）第二賣場(chǎng)。
②投資者組織化：將已有投資者納入組織管理系統(tǒng)，保持經(jīng)常聯(lián)系，并且通過各項(xiàng)消費(fèi)活動(dòng)與情報(bào)咨詢的提供，成為有組織的客戶群，亦即落實(shí)顧客管理的系統(tǒng)運(yùn)作。
3、營銷價(jià)格策略
價(jià)格是消費(fèi)者和投資者最為敏感的話題，更是投資利潤(rùn)能否最終實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵所在。在房地產(chǎn)營銷過程中，房地產(chǎn)的定價(jià)是最根本、最有效、也是最易于調(diào)控的，它是房地產(chǎn)營銷過程的核心和關(guān)鍵性問題�？紤]到項(xiàng)目所處區(qū)域版塊形象、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)有狀態(tài)和趨勢(shì)、區(qū)域消費(fèi)水平、區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群消費(fèi)特性。
本道觀點(diǎn)如下：
1）考慮到產(chǎn)品整體銷售推廣過程中的高價(jià)阻力（商鋪售賣過程中如出現(xiàn)高價(jià)阻力點(diǎn)，整個(gè)產(chǎn)品營銷過程將因此產(chǎn)生巨大影響），實(shí)現(xiàn)商鋪低價(jià)入市，高價(jià)收盤，建議商鋪整體實(shí)際售賣總價(jià)不高于1.05億元人民幣。同時(shí)盡可能的用靈活多變的方式促動(dòng)銷售進(jìn)程，為目標(biāo)客戶群減壓，提供六成（有待協(xié)商）按揭、分期付款等方式。為達(dá)到刺激銷售獲得最佳利潤(rùn)的目的，根據(jù)市場(chǎng)售賣進(jìn)度適時(shí)調(diào)價(jià)，封頂至進(jìn)駐開業(yè)之間享有10%的升值空間。
綜上所述：整體均價(jià)不超過4500元/平方米；
模擬各樓層均價(jià)體系表（實(shí)際各鋪單價(jià)需經(jīng)過加權(quán)系數(shù)的運(yùn)算）：
樓 層建筑面積銷售均價(jià)銷售總價(jià)
負(fù)一層4500平方米5200元/平方米2340萬元
一 樓4500平方米6600元/平方米2970萬元
二 樓4500平方米4500元/平方米2025萬元
三 樓4500平方米3400元/平方米1530萬元
四 樓4500平方米2600元/平方米1170萬元
合 計(jì)22500平方米平均單價(jià)：4460元/平方米1.0035億元
2）開盛廣場(chǎng)商鋪?zhàn)罱K價(jià)格可根據(jù)項(xiàng)目成本因素和同類房產(chǎn)供求因素確定。根據(jù)商業(yè)價(jià)值差價(jià)、樓層差價(jià)、邊間差價(jià)、面積差價(jià)、視野差價(jià)、及口彩差異等因素來決定銷售價(jià)格，以獲取利潤(rùn)、回籠投資資金為定價(jià)目標(biāo)，采用一次性付款、建筑期付款、按時(shí)間付款、銀行按揭等多種靈活的付款方式，完成整個(gè)開盛廣場(chǎng)營銷推廣策略。
三、產(chǎn)品營銷時(shí)間段劃分及策略
1、項(xiàng)目形象的樹立——蓄水期
營銷策略：確立第二賣場(chǎng)（暫定）及分賣場(chǎng)，開展咨詢展示活動(dòng)，實(shí)施商鋪銷售優(yōu)惠額度。
2、項(xiàng)目形象的拓展——開盤期
營銷策略：開展開盤活動(dòng)期間有獎(jiǎng)活動(dòng)，銷售的持續(xù)跟進(jìn)工作。
3、項(xiàng)目形象的確立——強(qiáng)銷期
營銷策略：整個(gè)商鋪公開出售，達(dá)成負(fù)一層及一二三四層的高銷售率。
4、項(xiàng)目形象的完善——持銷期
A.營銷策略：剩余意向客戶跟進(jìn)和售后服務(wù)，促進(jìn)尾盤的銷售工作。
廣告以電視、戶外、直投為主，具體投放比例見附件七
注：上述銷售時(shí)間及廣告模擬須根據(jù)銷售實(shí)際情況做適時(shí)調(diào)整。
四、廣告策略
結(jié)合項(xiàng)目的具體情況和當(dāng)?shù)孛襟w的影響力、傳播優(yōu)勢(shì)，制定廣告適當(dāng)可行的媒體投放策略，以達(dá)到財(cái)進(jìn)其用的目的。
流程要點(diǎn)：炒熱概念、吸引關(guān)注、引導(dǎo)消費(fèi)、引爆購買
全程核心推廣策略
——采用IMC（整合營銷傳播）的手法，將實(shí)際銷售與廣告、MD、公關(guān)等緊密結(jié)合。強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)術(shù)上的高度
統(tǒng)一性。
——傳播的主要力量放在對(duì)投資、盈利概念以及信心保證的大力渲染，而不是常規(guī)宣傳商鋪本身功能的做法。要點(diǎn)是對(duì)消費(fèi)者的攻心戰(zhàn)。
1、廣告?zhèn)鞑シ绞?BR>按照其報(bào)道化、新聞化、情節(jié)化、人性化原則，在媒介形式上主要以報(bào)紙軟體廣告、硬體報(bào)紙廣告、戶外媒介廣告、主題情節(jié)形式印刷品為主，以現(xiàn)場(chǎng)展示廣告、雜志廣告為輔。前期作好公關(guān)活動(dòng)，利用戶外廣告、DM單、平面等媒介加大項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳力度。
①報(bào)道及討論形式的電視軟體廣告；
②懸念式、大型形象牌的長(zhǎng)期廣告；
③圖表化、情節(jié)化的印刷品廣告（分階段推出）；
④服務(wù)式、咨詢式的動(dòng)態(tài)、促銷和展示廣告；
⑤告知式、現(xiàn)場(chǎng)式的“旺鋪”拍賣實(shí)施活動(dòng)。
針對(duì)項(xiàng)目綜合廣告效果的評(píng)估，我們建立完善的監(jiān)控措施，隨時(shí)使策劃與銷售的互動(dòng)，調(diào)整、修正各項(xiàng)實(shí)
施計(jì)劃。
2、廣告時(shí)間段劃分和訴求重點(diǎn)
具體分為四個(gè)階段，即蓄勢(shì)期1個(gè)月，認(rèn)購期2個(gè)月，強(qiáng)銷期4個(gè)月，保溫期6個(gè)月。
Ａ、廣告時(shí)間段劃分
籌備期/市場(chǎng)預(yù)熱期
（1）期限：11月12日——11月20日
（2）推廣策略：
本階段DM做和戶外形象廣告、外賣場(chǎng)形象包裝、TV四頭并進(jìn)，以DM和戶外作為傳播重點(diǎn)。
（3）項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃模擬：
編號(hào)項(xiàng)目類別項(xiàng)目明晰時(shí)段/版式成本控制
A戶外大型形象廣告在中衛(wèi)火車站樹立一塊大戶外形象牌
BTV1、《商業(yè)巨鱷進(jìn)入中衛(wèi)-消息篇》詳見媒體計(jì)劃
2、《商業(yè)巨鱷來了-消息被證實(shí)篇》
3、巨頭浮出-開盛醞釀大動(dòng)作-消息篇
4、開盛首創(chuàng)托管式商城營銷模式
5、《托管模式學(xué)術(shù)講解篇》
6、《托管模式學(xué)術(shù)講解之跟蹤報(bào)道--采訪發(fā)展商篇》
7、《托管模式學(xué)術(shù)講解之跟蹤報(bào)道--采訪策劃?rùn)C(jī)構(gòu)篇》
8、《創(chuàng)富時(shí)代完全攻略篇》軟文式廣告
9、《“排隊(duì)買鋪”？之怪現(xiàn)象篇》
C賣場(chǎng)形象包裝1、外賣場(chǎng)形象進(jìn)行全面包裝。2、售樓處裝飾布置
D派發(fā)硬性廣告-DM1、商業(yè)巨鱷帶來了什么？
2、商業(yè)原子彈、托管式商鋪正式引爆篇
3、芝麻開門倒記時(shí)篇
4、“窮爸爸”與金山篇
5、中衛(wèi)人的遺憾篇
6、金算盤篇
EPR1、舉辦中衛(wèi)城市定位發(fā)展論壇
2、開盤儀式
合計(jì)RMB
Ｂ、廣告訴求重點(diǎn)——寧夏首個(gè)托管式商鋪在中衛(wèi)登場(chǎng)
C、階段訴求——
①開盛廣場(chǎng)Shopping Mall整體VI系統(tǒng)；
②具有物業(yè)的全部產(chǎn)權(quán)；
③項(xiàng)目具有極強(qiáng)的前瞻性和可塑性；
④具有其廣闊的市場(chǎng)前景和升值潛力；
⑤項(xiàng)目所處頂級(jí)黃金區(qū)域；
⑥項(xiàng)目屬于中衛(wèi)區(qū)域內(nèi)唯一的規(guī)模化、品牌化、專業(yè)化的黃金商鋪；
⑦商鋪內(nèi)外配套設(shè)施完善。
D、部分模擬廣告副標(biāo)題
①開盛廣場(chǎng)Shopping Mall，替代鼓樓的鉆石商圈新座標(biāo)！
名店、專家聯(lián)手全力打造的中衛(wèi)全新購物天堂！
②名店的加盟，托管式商鋪顛覆傳統(tǒng)投資理念，兩位數(shù)年利潤(rùn)增長(zhǎng)率，商鋪巨大升值空間。
3、項(xiàng)目市場(chǎng)形象推廣
①在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)樹立較大的廣告牌，高空轟炸，快速建立項(xiàng)目形象。
②在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)經(jīng)過的公交車身制作車身廣告，直接面對(duì)目標(biāo)客戶群。
③項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)式營銷環(huán)境的創(chuàng)造（營銷中心、外立面設(shè)計(jì)裝修、工地包裝等）。
4、廣告營銷費(fèi)用建議
廣告營銷費(fèi)用按房地產(chǎn)的廣告投放比例，本道地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)根據(jù)專業(yè)的推算，以整個(gè)項(xiàng)目總銷售額的1%投入廣告費(fèi)用，總費(fèi)用投入不能低于100萬元（并且，在廣告的選擇、執(zhí)行上希望我們的專業(yè)得到尊重）。
此廣告費(fèi)用包括媒體、戶外路牌以及銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝、小型公關(guān)活動(dòng)的所有費(fèi)用。
五、后期文件內(nèi)容列附
1、開盤活動(dòng)計(jì)劃（附件一）
2、廣告費(fèi)用支出計(jì)劃表（附件二）
3、商業(yè)管理合同（附件三）
4、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理體系（附件四）
5、成功案例（附件六）
6、商場(chǎng)銷售劃分平面圖（附件七）
7、后期工作計(jì)劃----（須發(fā)展商提供后期工程進(jìn)度表）（附件八）